某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

<p> （1）计算土地取得费（4.5+1.5）&times;108/（5&times;108）=120（元/m²）<br> （2）计算土地开发费（2.0&times;108）/（1&times;108）=200（元/m²）<br> （3）计算投资利息120&times;［（1+0.1）²-1］+200&times;40%&times;［（1+0.1）^1.5-1］+200&times;60%&times;［（1+0.1）^0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m²）<br> （4）计算投资利润（120+200）&times;20%=64（元/m²）<br> （5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）&times;20%=85.47（元/m²）</p><p> （6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m²）</p><p> （7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积&times;100%=（5-1.5）/5&times;100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m²）</p><p> （8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61&times;［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m²）</p><p> （9）计算土地总价格707.74&times;10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m²；总价格为7077400元。</p>