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某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部收入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土地增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（12分）　　（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）

时间：2021-07-19 11:52 关键词：建筑工程类房产估价师房地产开发经营与管理 2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解

答案解析

土地面积＝100亩＝66666.67（m2）； 　　建筑面积＝66666.67×2.6＝173333.34（m2）。 　　保障性住房建筑面积＝60000×1.2＝72000（m2）； 　　商品住房建筑面积＝173333.34－72000＝101333.34（m2）。 　　（1）商品住房收益总计＝9000×101333.34＝912.00006（万元），分别按照20%、60%、20%的比例收回： 　　第一年：912.00006×20%＝18240.00（万元）； 　　第二年：912.00006×60%＝54720.00（万元）； 　　第三年：912.00006×20%＝18240.00（万元）。 　　（2）保障性住房收益为：72000×6000＝43200（万元），在第3年一次收回。 　　（3）商品住房的增值税和税金及附加，按照销售收入的5.5%计算： 　　第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）； 　　第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）； 　　第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）。 　　（4）商品住房的土地增值税，按照销售收入的1%计算： 　　第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）； 　　第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）； 　　第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）。 　　（5）前期工程费800万元于第1年全部收入。 　　（6）建安成本总计为3200×173333.34＝55466.6688（万元），分别按照25%、40%、35%投入： 　　第一年：55466.6688×25%＝13866.67（万元）； 　　第二年：55466.6688×40%＝22186.67（万元）； 　　第三年：55466.6688×35%＝19413.33（万元）。 　　（7）其他建设费用1120万元按照25%、40%、35%的比例投入： 　　第一年：1120×25%＝280（万元）； 　　第二年：1120×40%＝448（万元）； 　　第三年：1120×35%＝392（万元）。 　　（8）管理费用990万元每年平均投入，每年投入990/3＝330（万元）。 　　（9）销售费用1200万元按照20%、50%、30%的比例投入： 　　第一年：1200×20%＝240（万元）； 　　第二年：1200×50%＝600（万元）； 　　第三年：1200×30%＝360（万元）。 　　将上述数据填入表3中，得到三年的净现金流量及其折现值。 表3<img width="452" height="299" src="http://admintk.100xuexi.com/UpLoadImage/2018-04-11/761c77ab-6f4d-4f67-8181-abe1099c0aa1.png" /> 　　土地最高竞买单价的计算： 　　NPV＝－1.04V＋1397.94＋22808.71＋29871.58，解得：V＝51998.29113（万元）。 　　因此，土地最高竞买单价为51998.29113/100＝519.98（万元/亩）。

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