某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

<p> （1）根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；采用客观收益，以30元/月计年总收益：30&times;450&times;12=162000（元）<br> （2）通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；年税金：20&times;450=9000（元）年管理费：162000&times;5%=8100（元）年维修费：1500&times;450&times;3%=20250（元）年保险金：1500&times;450&times;0.3%=2025（元）年折旧费：1500&times;450/49=13775.5（元）年总费用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5（元）<br> （3）将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；房屋年纯收益=房屋现值&times;房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费&times;已使用年限）&times;房屋还原率=（1500&times;450-13775.5&times;3）&times;6%=38020.4（元）<br> （4）用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1（元）<br> （5）计算1998年11月的土地价格。土地总价：P=a/r［1-1/（1+r）ⁿ］式中，P为土地总价，a为土地纯收益，r为土地还原率，n为土地收益年限。本题中，P=70829.1/5%&times;［1-1/（1+5%）⁴⁶］=1266429.0（元）</p>