某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收人为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。　　请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（10分）

（1）当项目建成毛坯房时的地价：<br />①该项目开发完成后的价值：8000×50000=40000（万元）；<br />②销售税费：40000×6%=2400（万元）；<br />③续建成本：<br />建安成本、专业费用和管理费=1100×50000×（1+6%）×（1+3%）=6004.9（万元）；<br />销售费用=40000×3%=1200（万元）；<br />④设地价为<em>x</em>万元，则取得税费=4%<em>x</em>；<br /><img width="592" height="51" id="图片 4" src="http://admintk.100xuexi.com/UpLoadImage/2016-07-22/e35c71e4-20c7-4086-bab5-41a18366da78.png" /><br />解得：<em>x</em>=22653.32（万元）；<br />（2）当项目建成精装修公寓情形时的地价：<br />①该项目开发完成后的价值：10000×50000=50000（万元）；<br />②销售税费：50000×6%=3000（万元）；<br />③续建成本：<br />建安成本、专业费用和管理费=1100×50000×（1+6%）×（1+3%）=6004.9（万元）；<br />装修及其专业费用、管理费用等=800×50000=4000（万元）；<br />销售费用=50000元×3%=1500（万元）。<br />④设地价为<em>x</em>万元，则取得税费=4%<em>x</em>；<br /><img width="722" height="48" id="图片 3" src="http://admintk.100xuexi.com/UpLoadImage/2016-07-22/dd6ce009-2137-4b88-86ce-e7b0c70103f6.png" /><br />解得：<em>x</em>=24722.14（万元）。<br />（3）当项目建成宾馆情形时的地价：<br />①该项目开发完成后的价格=<img width="343" height="63" id="图片 2" src="http://admintk.100xuexi.com/UpLoadImage/2016-07-22/c67932b7-c8e6-44fd-bb76-6d0ae69e97da.png" />；<br />②销售税费：49570×6%=2974.2（万元）；<br />③续建成本：<br />建安成本、专业费用和管理费=1100×50000×（1+6%）×（1+3%）=6004.9（万元）；<br />装修及其专业费用、管理费用等=800×50000=4000（万元）；<br />购置设施设备费用=200×50000=1000（万元）；<br />销售费用=49570×3%=1487.1（万元）。<br />④设地价为<em>x</em>万元，则取得税费=4%<em>x</em>；<br /><img width="773" height="47" id="图片 1" src="http://admintk.100xuexi.com/UpLoadImage/2016-07-22/e11ce076-99da-46ee-ac8c-f083aa3041b2.png" /><br />解得：x=25668.36（万元）。<br />（4）则该宗土地的合理地价为：（22653.32+24722.14+25668.36）÷3=24347.94（万元）。